【实务】论房地产企业破产案件中银行按揭权的法律保护

Original 吴孙有林嫣嫣破产重整那些事 2023-02-03

本文作者：吴孙有，男，同济大学法律硕士，浙江嘉瑞成律师事务所律师，温州破产协会业务培训委员会副主任，电子邮箱：wusy@jrc.com.cn；

林嫣嫣，女，山东财经大学法学学士，浙江嘉瑞成律师事务所实习律师，电子邮箱：lyy@jrc.com.cn。

论房地产企业破产案件中银行按揭权的法律保护

感谢作者授权本公众号刊载

【内容提要】近年来随着楼市调控和货币政策的不断收紧，房地产行业竞争愈发激烈，大部分实力不济的房开企业纷纷被市场淘汰，进入破产程序。房开企业涉及利益主体众多，权利冲突严重，法律关系复杂，对其破产案件的处理又与社会稳定密切相关，如何平衡各方主体的利益成为难题。实践中往往作为弱势一方的购房人的权益会被优先考虑，以维护民生社会稳定，相对处于强势的银行总要让渡利益，然而实际上银行关系着国家经济和金融秩序的稳定，对其权益保护同样不可忽视。由于我国房地产企业破产相关法律和房屋按揭制度存在立法空白，预告登记制度效力未明，破产管理人的选择权也未加以规范，当银行作为按揭权人，其权益在房地产企业破产程序中如何认定和保护成为值得探讨的问题。

【关键词】破产法；房地产企业；按揭制度；预告登记；优先性

引言

曾几何时，房地产一直被誉为中国最赚钱的行业之一，在其黄金时期，投资买房的人基本都是赚得盆满钵满，造就了一个又一个地产大亨甚至中国首富的传奇。但随着楼市调控和货币政策的不断收紧，如今房地产开发商的生存环境逐渐困难，其融资渠道呈现出快速收紧的态势。市场方面遇冷，资金周转困难，房地产行业寒潮来临，百强房企都开始挣扎转型艰难度日，更不用说那些负债累累的小型房企了，近年来房地产企业破产案件与日俱增，屡见不鲜。随着国家供给侧结果改革的深入，央行的银根缩进政策推出后，房地产市场便跌入低谷萎靡不振，可见按揭制度在房地产市场中之举足轻重。

上世纪90年代初，房屋按揭制度自我国香港地区传入大陆地区，“按揭”一词即英美法中的mortgage在香港的粤音译法。经过十数年的发展，我国的房屋按揭已成为一套应用十分广泛且颇具中国特色的制度，大多数城市都普及了该业务，普通百姓们的观念也从攒够钱才能买房演变为先按揭入住再慢慢还贷，银行因此拓展了业务范围，扩大了房地产市场，成为推动房地产市场发展的根本动力。然而时至今日，“按揭”一词仍未在我国法律中出现，《物权法》没有对按揭制度的法律地位进行界定，学术界对按揭模式的法理认识也未达成一致，导致实践中房地产市场的按揭制度，无法直接得到《物权法》上的承认效力。

以商法角度而言，按揭领域有房开、购房人、银行三方当事人，在房地产企业破产案件中，往往作为相对弱势一方的购房人的权益会被优先考虑，以保护普通消费者稳定社会秩序。但在我国国情下，银行既要给房地产企业融资，又要给购房人发放贷款，对银行按揭行为的规制和对其权益的保护关系着我国金融业的稳定，同样不容忽视。

当房开破产，按揭中的各方主体将面临何种法律风险和利益冲突，尤其是银行作为按揭权人，其权益在破产程序中如何认定和保护，这些都是亟待解决的问题。本文尝试从房屋按揭制度法理基础的探讨入手，通过分析我国房地产企业破产程序中银行在按揭领域面临的法律风险，以期理顺和明晰有关问题，探讨房地产企业破产程序中，银行按揭权当如何予以保护的相关问题。

一、我国实践中的按揭法律关系

英国法上的mortgage，是“一种由合同创设的担保形式，它授予可以在履行附息或不附息支付一定款项的合同条件或履行其他条件下解除的财产权利。动产和不动产都可以设定“mortgage”[1]，权利转移是其基本特征；在香港，法律意义上的按揭指“将财产的产权转移至承按人名下，让承按人在特定的情况里，例如出按人不偿还对承按人的欠债，可取得财产的绝对的处分权; 当欠债已还清时，承按人须将财产的产权转移回到出按人名下。”[2]香港的商品房按揭仅适用于期房按揭，不扩充到现房领域；按揭和抵押被严格区分，抵押的财产是法律承认的现存产业；并且，按揭要求将标的物权利转让予债权人而自己保留回赎权，而抵押不要求移转标的物的权利。[3]

在我国的实践中，现今发展的房屋按揭制度已与英美法或香港法律中的按揭相去甚远，按揭一词在大陆地区特定社会经济背景下已经具有独特的含义，其概念为：不能或不愿一次性支付房款的购房人，将其与房开之商品房买卖合同项下的所有权益作为按揭银行的担保，或将其因与房开之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房开所有，房开对按揭人还款提供连带保证责任的行为之总称。[4]即我国按揭涉及的法律关系有房屋买卖、借贷、抵押、保证等，一般不发生担保物所有权的实质转移，在设定按揭担保时必须有按揭贷款银行的介入，必须到房地产权属登记机关进行按揭登记，按揭期间按揭权人仅执管担保物的权利证书。

中国的商品房按揭是房开、购房者和银行三方共同参加的一种融资活动，分为现房按揭和期房按揭。在现楼阶段，商品房办理了登记和过户手续，房产证上的所有人为购房者，但购房者必须将权属证书的占有转移给银行，并在房地产管理部门作登记，向银行担保其借款本息，此后买受人依约分期还款至清偿完毕。同时房开也往往要做为银行的保证人，在合同签订之日起至购房人取得《房屋所有权证》，办妥正式抵押登记手续并向将银行交付他项权证之日止，为购房人的债务承担连带保证责任；保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权等费用。当购房人不偿还银行贷款本息时，银行有权对该房折价、拍卖、变卖的价款优先受偿，或者由保证人房开将该房回购或代购房人偿还贷款。在按揭关系消灭之前，购房人未经银行同意，不得为设定负担或进行处分的行为；在期房阶段，购房人凭商品房预售合同向银行贷款，将合同交银行执管，并向房管部门登记。待房屋竣工交付使用，购房人将取得的房产所有权证和土地使用权证进行登记来担保未清偿的贷款本息。其余的法律规则与现房按揭相同。

该种按揭模式下欲设立的法律关系有：（1）购房人和房产房开之间的房屋买卖关系；（2）购房人和银行之间的借贷关系；（3）购房人将所购房屋作为担保和银行之间的抵押关系；（4）房开为保证购房人清偿贷款与银行产生的保证关系。房开、购房人以及银行之间形成了非常均衡的相互制约与互动关系，三方主体之间权利义务交织，多个合同的相互独立又相互牵扯，一旦这种平衡被打破，如房开进入破产程序，在如此复杂的按揭关系上又要考虑破产法规定的特殊性和优先性，法律运用难免冲突混乱。

欲分析房地产企业破产情形下银行作为按揭权人其权益如何认定，需先探讨在不同阶段下银行按揭权的法律性质为何。

二、现房按揭下银行的按揭权认定

现房按揭下，房开已为购房人交付商品房并办妥房产证，银行亦在房地产管理部门办理抵押登记，取得他项权证，进而此时的房屋已属购房人的财产，并已为银行金融债权设立了《物权法》上的抵押权，故此时的银行按揭权即为抵押权，亦即银行有权对抵押物进行监督和检查，且有权在购房人不履行债务时请求处分抵押物，并有权从该财产折价、变价或拍卖的价款中优先受偿。

而现实中商品房在峻工交付之后，过户确权登记之前，往往还会存在一段空白期，该种状态下的房屋按揭又是什么法律性质呢？签订房屋买卖合同之后，购房人的义务是支付购房款，房开的义务是向购房人交付约定房屋并协助办理产权过户手续。如在购房人向银行办理按揭且银行代购房人全部缴清了购房款后，房地产企业进入破产程序的，则此时房屋可能尚未办理产权过户登记，且双方当事人之间的购房合同在理论上属于破产债务人单方未履行完毕的合同。对此最高法院认为，如果消费者已支付购买商品房全部款项，则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记，该等行为不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为，管理人也无权解除合同。[5]但有人认为，此时购房人享有的也非物权请求权而应当为债权请求权，根据物权法定原则，物权只能由法律直接规定，不得由当事人基于自由意志而协商创设或者确定，房屋所有权的转移必须经过《物权法》所规定的公示手续，不经公示不具有物权效力，购房人向银行贷款的担保标的是向房开请求交付房屋的一种期待权，银行的按揭权此时并非抵押权，不具有优先保护之权利。

2002年最高人民法院出台的《建设工程价款优先受偿权批复》第二条确立了支付全部或者大部分购房款的购房人优先于建设工程价款受偿的权利，使得在破产企业清偿顺序中办理按揭的购房人理论上有了优于其他债权及物权优先受偿的“超级优先权”，该种规定突破了物权优先债权原则和债权平等原则，是基于保障购房消费者“生存权”的需要，希望居者有其屋。由于这种政策倾斜，无论是法院诉讼判决还是管理人行使选择权都会让房地产企业继续履行房屋买卖合同，向购房人交付房屋并办理过户登记，因此银行的按揭权也能在最后转化为抵押权。

三、期房按揭下银行的按揭权认定

按揭尚无全国性立法对其相关制度明确规定，关于期房按揭的法律性质更是我国学术界和司法界争论不休的核心问题，实务中期房按揭三方权利冲突频仍激烈，在与同样法律关系复杂的破产制度重叠下愈加混乱，致使出现纠纷时无法可依。房地产企业破产后可能存在管理人借《破产法》第十八条之规定，滥用单方解除权而不继续履行购房合同的风险，且即便继续履行合同购房合同，又存在因企业破产带来的负面影响如房价下跌信誉下降等因素，致使购房人违约不再支付贷款的风险。故如银行能够了解自身按揭权的法律性质，事前充分预测自身的风险，并采取适当措施予以防范甚至抵御，或可最大限度地维护自身的权益。

（一）按揭权的法律性质

从设定目的和法律效力来看，虽按揭与抵押并无区别，都是为了担保债务的清偿。但抵押权为一种担保物权，抵押人须提供其客观存在的特定财产或利益担保债务履行，尚未客观存在的标的物一般不能设定抵押权，除非明确其具有交换价值或未来肯定可以取得之物。[6]如前文所述，在现房按揭中银行最终享有对按揭房屋的抵押权，但在期房按揭中因物权尚未登记过户登记至购房者名下，而抵押标的物并未特定化成型、故从谈论物权的标的物来设定抵押登记，欲以此来取得房屋抵押权显然违反我国物权法中关于不动产物权效力采登记主义的基本法理，此时银行按揭权应当不能再被认定为抵押权。

梁慧星先生在其主编的《中国物权法草案建议稿》中认为商品房按揭的性质是让与担保：“让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的权利移转于债权人，于债务清偿后，标的物应返还于债务人或第三人，于债务不履行时，担保权人可就该标的物优先受偿的权利”。王闯在《让与担保法律制度研究》里认为当前的房地产按揭的操作机制和让与担保的运作机理基本相同：“在楼花按揭中，按揭人必须将其对楼花的全部权益转让给银行，在现楼按揭中，按揭人须将其房屋的所有权转让与银行”。让与担保与中国香港地区中的按揭比较相符，按揭权人能享有所有权。但根据我国法律，房屋的所有权转移须经依法登记才生效，银行不可能取得商品房产权；显然很遗憾，我国现行法律并未承认按揭的让与担保属性。

王利明教授认为我国的按揭本来就是抵押等既有的担保方式与其它合同关系组合而成，只是一种契约联立而已，它是多方当事人基于意思自治，将买卖、贷款、担保等紧密结合而设立的一种交易方式。[7]按揭的数个契约虽然各有其性质，但因彼此之间具有一定的依存关系而紧密结合，同融资租赁合同一样，法律有必要将按揭合同也类型化、固定化为一种新型的典型合同。[8]契约说将按揭作为一种契约的组合体，属于债权的范畴，进而难以以物权的角度对期房按揭给予优先保护。

还有学者提出权利质押说：购房人在与银行签订按揭合同时，事实上对作为担保标的的楼花并不享有任何物权，而仅是一种债的请求权和获得将来利益的期待权，即此时按揭人向银行提供的贷款标的不是楼花所有权，而是对房开享有的债权。购房人和房开间的房屋预售合同的合同书仅仅是债权的内容载体和证明凭证，因此按揭人只能将对房开的交付现房请求权作为担保标的向银行提供担保，并可以就该产品的交付请求权设定债权质押。所以期房按揭更符合权利质押的特征，可以纳入担保法第75条规定的三种情况之外的第四条的兜底条款中。[9]然，当债权质押遭至债权即购房人得要求破产债务人履行交房义务之债权消灭时，其债权之质押权又将存于何地？所谓，皮之不存，毛将焉附，正是此理。

由上可知，我国法律使得银行按揭权难以有明确定位甚至制度概念间多有矛盾，至多只能将其定位于权利质押。然而实践中，按揭贷款时银行收押《商品房预售合同》仅是为了最终办理房屋抵押登记手续，在房屋抵押登记之前，银行收押房屋所有权和土地使用权证书并无设定产权证质权的法律意义。且当按揭人因房开破产等因素，不能或不愿按约偿还债务时，银行实际上并不能够把质押的权利变价优先受偿，也不能以权抵债。在中国市场，如楼房未建成，对房开的债权无人购买，也没有拍卖行会拍卖房屋所有权的期待权。银行限于自身经营范围的限制，只能要求货币还债，也不能够接受期待权折价受偿，以权抵债，“代位”去向房开主张交楼及过户。因此，这个房屋所有权的期待权的质押担保，在中国遭遇“实现不能”的尴尬。[10]

（二）合同解除的风险

按揭法律关系中，房开不但是按揭贷款的保证人，而且是按揭房屋的开发建设者，当房开企业破产，不能甚至是不愿按期交房，导致购房合同被解除，此时购房者与银行的权益该如何认定？

1、房屋买卖合同的解除

《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以请求解除合同。则当房屋无法按约交付购房人，合同目的无法实现，管理人和购房人可以根据合同法请求解除商品房买卖合同，购房人对房开享有的债权也不再是交房请求权，而是返还金钱请求权，此时购房人是否还享有特殊的“超级优先权”？

根据最高人民法院公报案例，[11]违约方以“不能实现合同目的”为由主张解除合同获支持，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

《企业破产法》第18条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。理论上，在购房人通过银行按揭贷款支付了全部房款后商品房买卖合同成为了债务人单方未履行的合同，管理人不能基于职权解除该合同。然而实践中，管理人却可能滥用该选择权，以支付购房款只是购房人的主义务而非全部合同义务，行使破产法特有的选择解除权而非合同解除权，该种情况下购房人只能被认定为无优先性的普通债权。或管理人将购房人多认定为投资购房者，严格限定购房消费者“生存权”这一概念，从根本上排除“超级优先权”的适用。

因破产法的立法目的是所有债权人公平受偿，故当管理人因房企违约导致合同实际履行不能，或滥用破产法所设的单方解除权而解除合同后，购房者因此而遭受的损失只得依法向管理人申报债权，这对购房人显然不公，对按揭背后的银行又岂公允？实际房开破产案例中，因此而涉诉涉访之事何其之多。其背后折射出的法律之漏，可见一斑。

笔者认为，若购房者主动行使合同解除权，这属于民事主体对权利的自由处分，应该承担由于解除合同而带来的损失，也就是转化而来的金钱请求权，只能作为普通债权进行清偿。[12]对于因房地产企业的破产造成购房人的损害赔偿请求权，只能作为普通债权申报。但若当管理人行使合同解除权时，将不可归责于购房者的风险亦由其背负，确令人咂舌，亦是银行在房地产破产案件中，作为按揭权人的一大悲哀。

2、按揭贷款合同的解除

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该条传达了以下两点信息:第一，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，商品房担保贷款合同的效力不因此而受影响，因为解除贷款合同是以该贷款合同有效为前提的；第二，当事人解除商品房担保贷款合同是因为合同目的无法实现，而不是因买卖合同被确认无效、被撤销或者解除。[13]

尽管理论上两份合同是各自独立的，但购房合同的解除将因按揭房屋的所有权转移问题而导致按揭贷款合同无法履行，这是无法回避的事实。《商品房买卖合同解释》第25条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，可见法院是支持购房人在购房合同解除后也解除商品房担保贷款合同的，且银行应当向房开主张返还贷款而非购房人。

这一规定显然是为了保护购房人而立，突破了合同相对性，房屋按揭中大多购房款都是银行代购房人支付的贷款，在房地产企业进入破产程序后银行只能依法向管理人申报债权获得分配，而不能向购房人全额追偿，极大损害了银行的利益。购房人和管理人解除房屋买卖合同的行为，损害了合同外善意第三人的利益，违反了民法诚实守信、公平原则，这种解除行为是否有效，着实有待商榷。

3、保证回购合同的效力

银行和房开之间还可能有第三份合同——保证回购合同存在，房开对按揭有保证责任，需通过回购房屋的方式，将价款优先支付给银行。但根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第十项之规定，“债务人为保证人的，在破产宣告前已经被生效法律文书确定承担的保证责任”的债权属于破产债权，即当债务人为保证人的时候，只有在破产宣告前已经被生效法律文书确定债务人承担保证责任的情形下，这种债权才属于破产债权，而已进入破产程序后银行要求房地产企业再承担保证责任，往往难以被认可。因篇幅所限，此处不再详赘。

四、房地产企业破产案件中银行按揭权的法律保护

（一）相关法律制度的立法完善

1、完善房地产企业破产相关法规

从《中华人民共和国企业破产法》出台到如今司法解释三的发布，破产法涉及利益群体众多，也愈来愈受社会广泛关注，相关法律法规虽然在细化各种实践中遇到的各种问题，但是许多问题在不同法律之间的规定上的冲突却没有有效地解决。不同利益群体根据各自的需求而选择不同的法律适用，无可非议却矛盾难调。房地产开发企业作为近几年泡沫破灭惨淡收场的破产户大头，其背后联结着百姓最关心的房产问题和银行的巨大利益，关乎社会动荡和经济发展，故亟需在立法上完善房地产企业破产制度相关规定，并就房地产企业破产的具体问题出台专门权威性的统一规定，以利于不同利益冲突的解决，能从理论着陆到实务。

2、推进房屋按揭制度立法

按揭已成为习惯法上被公众广为认可的一项制度，但由于没有全国性立法对其相关制度明确规定，致使出现种种纠纷时使法官和管理人都束手无策，银行居于按揭中的按揭权人，自身的债权更是常面临无法收回的僵局。这种现象一旦达到一定程度，将会动荡整个国家的经济，所以按揭中银行风险的防控显得尤为重要。将按揭载入立法，明晰银行按揭权的法律定性及其相关制度，使房屋按揭制度的实务操作有法可依，对房地产市场发展有着重要的意义，银行的风险防范也有明确制度规制。

3、强化预告登记和预告抵押登记的物权效力

在房地产企业破产中，对支付了超过50%购房款的购房人给予优先权，必须要有公示配套制度，否则将会危及交易安全，利用预告登记制度的效力，来完善购房人的优先受偿权，可以填补欠缺公示效力的立法空白。同时确立该预告登记制度具有担保权利、保全顺位、破产保护三项效力，[14]民事主体之所以进行预告登记，就是知道在复杂的交易关系中存在着不确定的风险，且对于房地产市场的房屋买卖，要取得不动产的所有权要经过漫长的等待才可能实现。在这个等待的过程中，风险是巨大的，自然包括房开破产，通过预告登记确立购房人和银行债权以物权的排他效力，是简便可行的方案。显然，目前我国的物权法尚未利用好该制度，有必要修改物权法或出台物权法解释，以强化预告登记和预告抵押登记的物权效力，以安人心。

（二）房地产企业破产案件中的实务处理

1、规范管理人的选择权

房地产开发企业破产程序中，管理人的合同选择权将直接影响购房者以及银行的权益，任何权利的行使都需要加以规范，以防产生权利滥用或者怠于行使的情形。管理人是破产企业事务的执行主体，一个高素质的管理人队伍，对于债权人合法权益的保护是至关重要的。如何依法保护各方权利集团的利益，并做到公开公平公正，既不损害其他债权人的利益，又合理行使合同的解除权，不一味利用选择权来终止各种合同，而是最大限度地将破产企业的资产盘活、变现，才是管理人应有的思维角度。因此，有必要出台细化破产法解释，合理地限制管理人行使合同选择权，进一步规范破产法赋予管理人选择权的使用范围，尤其是选择权的审慎行使，才能更好地维护债权人包括按揭权人银行的权益。

2、保护银行的受偿优先性

如前文第三部分银行按揭权的风险所述，无论是立法还是实践都会倾斜于保护购房人，以维护民生社会稳定，相对处于强势的银行总要让渡利益，闷声吃大亏。然而银行作为信用中介，关系着国家经济和金融秩序的稳定，经济基础决定上层建筑，银行的重要性不言而喻，对银行的权益保护更不可忽视。银行作为购房人背后的按揭权人，其权益更多地源自在建工程抵押权的让渡，且在烂尾在建工程的建设过程中，是最主要的资金提供者，若不予充分地保护其优先性，势必打击银行对在建工程资金的投放信心，不利于我国将来房地产市场的开发和建设。因此，有必要特殊考虑对银行在期房按揭过程中的预告抵押登记债权，予以优先性保护。

同时明确回购条款的效力和房开的保证责任，在房开破产导致购房人不履行还债义务之时，作为单务合同的回购合同并不能因房开企业破产而无故解除。相反，仅能在被生效法律文书确定房开不用承担该保证责任的情形下，这种债权才不得予以保护；否则房开回购按揭房屋当作为破产债务人的共益债务，由房开企业予以承担。

（三）银行自身注意风险把控

由于我国银行按目前的预告抵押登记制度，难以依法实现自身按揭权，须通过立法形式完善相关规定，以保障按揭权的实现。而上述立法事项仅为笔者呼吁事项，属尚未实现之现实，且即便实现亦非一朝一夕之事。故笔者认为，银行在办理实务按揭过程中，有必要从以下几方面进一步把控风险：

一是严格审查购房者的信用，避免有重大违约劣迹的购房者进入按揭人序列；二是约定合同独立条款，避免因合同被宣告无效、撤销或解除而造成合同目的被无限制落空，并约定该情形下购房者、房开的相关缔约过失或违约责任；三是不轻易放弃对房开公司过户给购房者之前，以其名下的在建工程或房屋为银行按揭权背后的金融债权提供抵押的担保责任，并做好抵押登记，进一步填补在建工程或房屋在过户给购房者前的抵押登记漏洞，避免银行在房开公司宣告破产后，银行可能面临的两头无抵押的风险。

结语

基于公益性考虑，我国赋予管理人在破产案件中有单方解除双务且未履行完毕合同之权利，但是亦应严格将该权利限定在法律规范允许的范围之内，以防权利滥用而损害其他债权人合法利益。银行运行的健康与否，关系到一国金融界的发展与整个社会的和谐，同样要依法合理保障其权益。如加快以法律的形式确立按揭制度各方权利义务，通过预告登记和预告抵押登记制度弥补公示制度的缺失，完善房地产企业破产制度相关法律，规范管理人选择权的行使，银行自身亦多注意风险把控，方能有利于银行按揭权的最终保护。

本文针对实践中房地产企业破产案件中银行按揭权的法律风险，分析我国法律法规学说法理实务认定等，进而提出存在的缺陷，旨在探讨完善我国银行风险防控和权益保护法律制度的构想，保障我国金融秩序良好运行。

注释：

[1]梁慧星：《民商法从论第11卷》，法律出版社1999年版，第279页。

[2]李宗锷：《香港日用法律大全》，商务印书馆1995年版，第67页。

[3]周小明：《信托制度比较研究》，法律出版社1996年版，第13页。

[4]乔英男:《楼花按揭中风险防范的法律问题研究》，吉林大学法律硕士学位论文，2006 年 9 月，第 2 页。

[5]唐青林、李舒、杨巍：《最高人民法院：已支付全部购房款的消费者在房地产开发企业进入破产程序后仍可请求该企业履行房屋过户义务》，载“法律星播客”公众号，网址：https://mp.weixin.qq.com/s/Wd4nNwkH6g5fhd_L1_NMMQ，2019年3月25日最后访问。

[6]宁教铭、陈群峰：《房地产按揭权法律性质探析》，载《河北法学》2001年第3期第19卷，第41页。

[7]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社，2007年版，第602页。

[8]刘玉清、唐作培：《论按揭的法律定性和法律定位》，载《广西政法管理干部学院学报》2007年3月第19卷第2期。

[9]刘晋：《楼花按揭的理论研究与法律调整》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1999年版。第6页。

[10]张颖杰：《我国房屋按揭领域中的法律风险问题研究》，西南政法大学法律硕士学位论文，2008年9月，第5页。